Interjú Baross Pállal, a RICS elnökével.
Mi a RICS és alapítása óta milyen feladatokat lát el? Nemzetközi szervezet lévén, az anyaszervezet mikor jött létre és elsődlegesen milyen céllal?
Baross Pál: Az RICS egy angol szakmai szervezet, amelyet 1868-ban alapítottak. Célja, hogy a tagjai által végzett ingatlan értékbecslést és az ahhoz kapcsolódó tevékenységeket felügyelje, minősítse, növelje a szakma elismertségét, illetve megteremtse a hozzáértésen és fedhetetlenségen alapuló jó hírnevet a kormány, az üzleti élet és a nagyközönség szemében. A szervezet angol neve a „Royal Institution of Chartered Surveyors” (Okleveles Ingatlanszakértők Királyi Társasága) és jelenleg tagjai mintegy 16 „fakultás”-on belül tevékenykednek. Tágabb értelemben az épített környezettel kapcsolatos szakértői tevékenységet fogja össze, és ahogy az épített környezettel kapcsolatos minőségi és gazdaságossági társadalmi elvárás bővül, úgy bővül az RICS által lefedett „fakultások” száma, illetve szakterületek tudományos, etikai és üzleti mélysége.
Mi a szervezet szerepe Magyarországon és azt hogyan milyen eszközökkel és stratégiával valósítja meg?
B. P.: Magyarországon a szervezet növekedési fázisban van, a jelenlegi hetven körüli tagságunk évente 10-15 új szakemberrel bővül. Elsődleges célunk, hogy minél több magyar szakértő tudja megszerezni az RICS képesítést és kapcsolódjon be abba a folyamatos tanulási rendszerbe, amit az RICS tagság biztosít és elvár. Szerintünk a magyarországi ingatlan piac fejlődésének záloga a globális tudásbázis bővülése és ingatlan-értékbecslési szabványok alkalmazása. A befektetői piac egy nyelven akar beszélni. Ehhez kacsolódik az a célunk is, hogy fejlesszük a felsőoktatásban biztosítható ingatlan képzés minőségét, mélységét és szakirányultságát. Minden lehetőséget megragadunk, hogy az ingatlan szakmával kapcsolatos fórumokat, mint például a REevolutio konferencia programját támogassuk, és neves hazai és nemzetközi szakelőadókat biztosítsunk. Együttműködési megállapodást írtunk alá a Magyar Ingatlanszövetséggel és közös bizottságokban dolgozzuk ki szakmai ajánlásainkat az ingatlanpiac fejlődése és szabályozása érdekében.
Melyek a jövőbeni elképzelések, törekvések?
B. P.: Az épített környezet alakítása társadalmi felelősség. Sokan azt hiszik, hogy az ingatlan „csak üzlet”. Számomra és az RICS számára az épített környezet alakítása egy érték teremtő és értékmegőrző tevékenység, amiben nagyon sok és nagyon differenciált szaktudást kell integrálni. Ezt nekem nem kell kitalálni „csak” propagálni kell. Egy olyan szervezetbe szeretnék minél több szakembert bevonni, akik komolyan veszik azt a fundamentális értékrendet, hogy FELELŐSEN ÉPÍTSÜNK. És itt két fajta felelősségre gondolok: szakmai felelősségre, azaz a szakma szerteágazó ismereteinek folyamatos elsajátítására, és etikai felelősségre, a pártatlan tanácsadás, elemzés és javaslatok megfogalmazására. Szeretném, ha a magyarországi RICS-en belül meg tudnám teremteni az ingatlanszakma paradigmáját.
Az ingatlanpiac mely szegmensével foglalkozik főként az RICS?
B. P.: Üzleti szinten a kereskedelmi ingatlanokkal, amelyek felmérésére és értékbecsére részletes szabványokat készített, lakossági szinten a lakás piaccal és kormányzati szinten a különböző, az ingatlan és épített környezetet érintő szabályozási és adózási kérdéseivel. Jelenleg legtöbb szakemberünk olyan vállalkozásoknál, bankoknál és tanácsadó cégeknél dolgozik, amelyek a kereskedelmi ingatlanpiacot fedik le, a lakáspiacon nem vagyunk számottevően jelen, de bízom benne, hogy a jövőben egyre több olyan szakember fog csatlakozni hozzánk, akik a lakáspiac területén szereztek jelentős tapasztalatokat.
Milyen a bejövő fejlesztői tőke mértéke Magyarországon a környező vagy a fejlődő országokkal összehasonlítva?
B. P.: 2004-2005-ig nagyon erős volt az ingatlanprofilú fejlesztői és befektetési tőke beáramlása minden ingatlan szektorba. Nagy volt a lemaradás a minőségi kereskedelmi kínálat felé. Ma már nem érezhető ilyen ugrásszerű fejlesztési lehetőség, inkább a folyamatos, körültekintő terjeszkedés tapasztalható. Ezért is fontos a lehetséges projektek szakmai és realisztikus kidolgozása, előkészítése.
Milyen országok érdeklődnek Közép - Kelet - Európa iránt és azok milyen típusú fejlesztéseket igényelnek?
B. P.: Közép-Kelet-Európa nagyon differenciált, országokként is és szűkebben vett régiókként is. (ne felejtsük el az 1990-es években Magyarországról beszéltünk, de ez az ingatlanpiac szempontjából csak Budapest és az agglomerációs régió volt!). Az érdeklődés sem országspecifikus (amerikaiak, hollandok vagy franciák), hanem szektor és cég specifikus. Az alapkérdések még midig azonosak a régióban: hol van gazdasági fejlődés, merre épül az infrastruktúra, hogyan alakul a fizetőképes kereslet és a szakmailag képzett humán erőforrás, milyen kiszámítható a politikai környezet, mekkora a burokrácia és az átláthatóság? Ezek részben országimage kérdések, részben nagyon is hely specifikus kérdések.
Ezeknek a fejlesztéseknek milyen szociális hatásai vannak: életszínvonal növekedése, foglalkoztatás növekedése, elmaradott kistérségek felzárkóztatása, elvándorlás megakadályozása falvakból a városokba?
B. P.: Az ingatlanfejlesztés általában nem autonóm gazdaságélénkítő szegmens. Kínálati tényezőkre reagál, ott épülnek házak, ahol az emberek meg tudják fizetni, irodák, ahol a tanácsadó cégek működnek, gyárak, ahol a termelés egyéb feltételi kialakíthatók, hotelok, ahol szép a környék és el is lehet oda jutni. Mindezt elfogadva, ingatlanfejlesztéssel meg lehet alapozni a gazdasági fejlődést. Ez a „city marketing”, „befogadó régió”, „pólus program” lényege, ezért alakítanak ki ipari parkokat vagy építenek hoteleket. A lehetőségekre épülő ingatlanfejlesztések szociális hatása nem az építkezés idejére létrejött munkahelyekről szól, hanem azokról az életszínvonal emelését eredményező hatásokról, amelyek a munkahelyekből származnak, amelyek az ingatlanon belül léteznek.
A külföldi trendek befolyásolják-e a befektetési kedvet vagy a helyi lehetőségek, jövedelmezőség alapján döntenek egy-egy fejlesztési témát a befektetők?
B. P.: Mindkettő. A helyi lehetőségnek jövedelmezőbbnek kell lennie a globális alternatívánál. De a jövedelmezőség nemcsak egy szimpla összeg, forintban vagy euróban vagy dollárban. Ahhoz hozzá tartozik a kockázat, a helyismeret, a bizalom, az előkészítettség vagy előkészíthetőség. A világ a helyi lehetőségek versenye.
Milyen publikációkat jelentet meg önállóan a nemzetközi szervezet? Milyen tanulmányokat készít, illetve milyenek elkészítésében vállal részt a szövetség?
B. P.: Sokat, évente több százat. Talán a legjobban ismert az a „Red Book”, amely összefoglalja az ingatlan értékbecslés módszertanát és egy globális szabványt képez. Az RICS évente publikálja a Globális Ingatlanpiaci Előrejelzését (Global Property Survey) és az Európai Lakáspiaci Jelentését (Europan Housing Review), mindkettőben 2004-től szerepel Magyarország is az RICS Magyarország elemzése alapján. Megemlíteném két nagy visszhangot kiváltott publikációt is, az egyik az (angol) önkormányzati, a másik a vállalati ingatlan vagyon hasznosítását elemezte – és lesújtó véleményt adott. Az RICS Business havonta megjelenő szakmai lap. Egyenlőre nem készít önálló tanulmányokat a magyarországi szervezet, de a közeljövőben tervezzük a Red Book lefordítását magyar nyelvre.
Milyen önálló, saját rendezvényt szokott szervezni, rendezni a szervezet, illetve milyen rendezvényeken vesz részt szívesen?
B. P.: Az önálló rendezvényeink elsősorban a folyamatos szakmai képzés körül csoportosulnak, Az egyik legnagyobb esemény az RICS életében az éves rendes közgyűlésünk melyre a tagságon kívül a szakma egészéből szoktunk hívni prominens személyiségeket. Ezenkívül gyakran dolgozunk együtt a Portfolio.hu-val is fontosabb előadások szervezésében.
Hogyan működik a tagsági rendszere? Mik a tagság feltételei és előnyei és hogyan történik a tagtoborzás?
B. P.: Ma az RICS-nek 130.000 tagja van, akik a világ 131 országában dolgoznak. Ez valóban egy globális szakértői szervezet. A tagok különböző vizsgarendszeren keresztül kérhetik felvételüket, aminek alapját az RICS által akkreditált egyetemi oktatás képezi. Az RICS számos, világszerte is elismert felsőfokú végzettséget biztosító posztgraduális képzést kínál. Magyarországon a Budapesti Műszaki Egyetem szervezi az egyetlen RICS által akkreditált ingatlanszakértői képzést. De a kimondottan RICS által akkreditált egyetemi végzettség mellett más minősítő rendszerek is vezethetnek RICS tagsághoz. Ilyen például a „senior professional” vizsga rendszer, amely révén legalább 10 éves, az ingatlanszakmához kapcsolódó gyakorlattal rendelkező és már vezető beosztásban dolgozókat fogad be a szervezet. Az RICS elfogad „átigazolást” más szakmai szervezetektől is (ez elsősorban Észak-Amerikában és Nyugat-Európában gyakoribb), illetve tagságot ajánlhat egyetemi oktatóknak.
Természetesen az RICS egy üzleti minősítési rendszer is. Hornok Krisztián, a DTZ Magyarország ügyvezető igazgatója (RICS Magyarország Elnökségi tag) nyilatkozatát idézném: „a RICS tagok névjegykártyáján található öt betű olyan üzenetet hordoz viselőjének szakmai felkészültségéről és etikai normáiról, amely semmi mással nem helyettesíthető, és amelyet Magyarországon is mind többen értenek és méltányolnak”. Hozzá tenném, és megfizetnek.
Hol vannak társirodái Magyarországon kívül a szervezetnek? Közép-Kelet-Európában és Magyarországon mióta működik? Egyéb társszervezetek milyen kapcsolatban vannak az RICS-szel?
B. P.: Az RICS-hez ötven országos szövetség és szakmai szervezet kapcsolódik és ezek az utóbbi évtizedekben regionális irányítás alatt tevékenykednek. Az European Board az EU tagállamokban működő szervezeteket fogja össze Brüsszelből. A Közép Kelet Európai régióban Magyarországon és Lengyelországban alakult meg először az országos szervezet 1996-ban, akkor még sok külföldi taggal. Egyenlőre a magyar szervezet egy kisebb „rész-régiós” szerepet is betölt, innen vizsgáztatunk Romániából, Bulgáriából, Moldvából is jelentkező tagokat, de pár éven belül ott is felépül a helyi szervezet. Illetve a Magyar Ingatlanszövetséggel dolgozunk együtt.
Az oktatási profilja mely tevékenységek erősítésére koncentrál?
B. P.: A „hagyományos” szakirányok az értékbecslés, projekt menedzsment, kivitelezési ár-kalkulációk és tenderztetési folyamatok, kereskedelmi ingatlanok fejlesztése, ingatlanközvetítés, ingatlanbefektetés. A magyarországi egyetemi oktatási programokat is elsősorban ebben az irányban szeretnénk mélyíteni, fejleszteni.
Mikor lett elnöke az RICS-nek és miért vállalta el a feladatot? Mi a jelentése a FRICS-nek és mi a kapcsolata az RICS-szel?
B. P.: A tagság 2006-ban választott elnökké és munkámat öt másik elnökségi tag és egy regionális koordinátor segíti. Én sok évet dolgoztam külföldön és úgy vélem, hogy az „RICS network” az egyik legjobb példája a nemzetközi tapasztalatok megosztásának. Itt kapni is lehet és adni is. Úgy érzem, hogy ebben a szakmában én már sokat tudok adni, nevemhez fűződnek az elmúlt évek legsikeresebb és leglátványosabb ingatlanfejlesztései Budapesten. Több egyetemen tanítok, 2006-ban a hazai ingatlanpiac szereplő nekem ítélték az „ÉV INGATLANSZAKMAI SZEMÉLYISÉGE” díjat és magyarországi munkámért kormánykitüntetést is kaptam. Biztos vagyok benne, hogy véleményformálóként tartanak számon és az RICS-t tartom annak a szakmai közegnek, ahol haladni lehet előre.
Az „F” betű az angol „Fellow” rövidítése, és azt jelzi, hogy felkérésre csatlakoztam az RICS-hez. Eredetileg egy észak-amerikai ingatlanszakértői szervezetnek voltam (és vagyok) a tagja, aminek a neve Councelors of Real Estate (CRE), amit magyarra talán úgy lehetne lefordítani, hogy Ingatlantanácsnok.
